快手总部大楼在哪-快手公司总部大厦

经济观察报记者丁文婷报道，11月2日，字节跳动数千人团队入驻北京海淀区北三环方恒时尚中心正式办公。这是字节跳动2019年斥资50亿元收购的首栋自有写字楼。不过，据悉2018年被字节跳动斥资90亿元收购、距离其仅一环之隔的中坤广场，至今未有动作。

一位业内人士向经济观察报透露，由于中坤广场自身负债情况，且产权分散在不同商户，导致交易目前仍悬而未决。

字节跳动拟收购的中坤广场建筑面积达43万平方米，收购大面积写字楼，是出于持续扩张的需求。目前，字节跳动在北京共有33处办公地点，其中29处位于海淀区。除了总部在中航广场，办公区域还散布在知春路、中关村、五道口等地。经济观察报了解到，仅2018年、2019年，字节跳动就租赁了近20万平方米。

字节跳动对工作站的需求还在增长，近日字节跳动称年底前将再开放1万个岗位，届时字节跳动员工总数将突破10万人。

事实上，自2012年张一鸣在中关村创立字节跳动以来的8年时间里，字节跳动从未离开过中关村，从金秋家园到英都大厦，再到中航广场、中国卫星大厦。

但中关村的写字楼越来越难找。据一位熟悉北京写字楼市场的人士透露，在中关村，租2000-3000平米没问题，1万平米也可以，但5万平米就没有了。这种情况下，溢出效应不可避免。

近10年来，越来越多驻扎在中关村的企业迁往后厂村、望京寻求更大的办公空间，北京的互联网企业逐渐形成了中关村、后厂村、望京三大板块，京东则位于大兴、亦庄。

对于互联网行业来说，格局还在变化。2019年，阿里巴巴位于望京的北京新总部正式奠基在来广营东路地区的中关村朝阳公园北拓展区。今年一季度，美团也继续扩大在来广营地区的租约。

2019年，位于海淀区知春路、拥有20多年历史的五星级酒店翠宫酒店焕然一新，挂上“京东科技大厦”牌匾，被业界视为互联网企业“回归”中关村的典范。

这些年的物业变迁，不仅逐渐展现出一幅互联网公司在北京扎根、蔓延的发展演变画卷，而且从公司本身来看，购买、租赁、处置此类物业资产供自己使用，其实就是一个职业，叫做Corporate Real Estate，简称CRE。杜邦、通用等全球性企业都有这样的专业部门。对大多数中国企业来说，这还是一个新概念。虽然和英文缩写Commercial Real Estate有相同的缩写，但不同的是，它与企业管理息息相关，尤其对于那些快速扩张、有规模需求的公司，比如如今中国的互联网公司，这也是一个教训。

“聚会”在中关村

2005年的一天，腾讯深圳总部的两个年轻人来到时任中关村管委会委员赵木兰的办公室，说腾讯在北京寻找写字楼，想了解一下办公室租赁的情况。

一周后再次见面，他们兴奋地告诉赵木兰，他们在一周之内就找到了中关村西区的银科大厦，招到了300名员工，准备入住开工，他们告诉赵木兰，这在深圳是不可想象的，一周之内招到300名员工是绝对不可能的。

中关村众多的科研机构、高校为人才引进提供了极大的便利，事实上，中关村密集的人才和智力资源为改革开放初期互联网的兴起奠定了基础。

改革开放初期，一批科研人员突破科研体制机制的束缚，“下海经商”，创办民营高科技企业。中关村的智力资源在百一路（现中关村大街）迸发，企业数量每年以几十家甚至上百家的速度增加。终于在上世纪80年代中期形成了“中关村电子一条街”。其中最为著名的当属“两通四海”。四通公司后来通过投资新浪得以延续，而由中科院计算所高级工程师柳传志创办的中科院计算所新技术开发公司也成为联想集团的前身。

20世纪90年代，随着大批留学生回国，中关村的高校纷纷成立大学生创业园、留学生创业园。1996年，刚满30岁的张朝阳从美国回国，在北京创办了阿特欣，后更名为搜狐。在张朝阳的带领下，搜狐历经四轮融资，并于2000年7月12日在美国纳斯达克成功上市。那一年，搜狐、新浪的成功，让越来越多的中关村创业者效仿，创办新的互联网公司。

仅2000年春天，中关村诞生的149家新公司中，就有50家涉足互联网行业，其中就包括赶集网创始人杨浩涌、百度创始人李彦宏。2001年初，百度“七剑客”李彦宏、徐勇、刘建国、郭丹、雷鸣、王晓、崔珊珊齐聚中关村北大资源大厦，召开了第一次员工大会。半年后，百度中文搜索技术正式诞生。

互联网产业已成为中关村最具活力的部分，随着中关村的技术、人才、风险投资等日趋成熟，越来越多的互联网企业选择落户中关村。

十多年来，华清嘉园和五道口诞生了不少知名互联网公司，如美团的王兴、快手的宿华、字节跳动的张一鸣等都在华清嘉园的住宅楼里留下了足迹。

企业的集中、快速的发展让中关村变得异常拥挤，在中关村想找个一楼都难。赵木兰告诉《经济观察报》，一位互联网创业者因为公司扩张，三年内搬了七次家，从一间房搬到了四层楼，但选择空间非常有限。

戴德梁行的数据显示，2010-2011年，中关村写字楼空置率降至1%以下，基本处于满租状态。戴德梁行华北研究部魏东表示，中关村优质写字楼项目较少，2018年底租金达到400元/月/平方米，较三年前上涨36%。空置率多年来一直维持在极低水平，2018年底空置率更低，降至0.3%。

高力国际大宗交易部负责人闫晗分析称，由于历史原因，中关村可供出售的写字楼其实很少。“中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业，所以很多楼盘都卖给了北京的一些国企。国企很少卖楼，这就导致中关村可供交易的写字楼非常少。”

一路向北

中关村的拥挤，让有扩张需求的互联网巨头纷纷北迁。2009年，在中关村徘徊多年的百度率先北迁，从北三环外迁至北五环外上地科技园的新总部“搜索盒子”大厦。该大厦占地面积9万平方米，足以容纳7000余名百度员工。

但随着百度的快速发展，员工规模迅速膨胀，“搜索框”大厦很快就人满为患，上地周边的鹏环大厦、奎克大厦、首创空间大厦等都留下了百度的痕迹。

2013年和2014年，百度员工数量同比分别增长52%和47%。2012年员工数量刚过2万人，但2014年增长了一倍多。也正是在这一年，百度科技园在“搜索盒子”大楼西侧3公里处的中关村软件园二期落成。百度科技园共有5栋大楼，占地面积超过7万平方米。

中关村软件园位于北京西北角的东北旺，又名“后厂村”。这片2.6平方公里的区域被誉为“中国单位经济产出和智力密度最高的地方”。2015年，网易从五道口搬来，2016年，扎根中关村20年的新浪也从海淀黄庄搬来，一批中国互联网行业的巨头相继搬来这里。

不断的搬迁是几乎所有互联网公司成长发展的必要步骤。

快手创始人宿华曾做过一个有趣的比喻，早期的快手就像一个游牧民族，以五道口为中心，每隔一两年就会把办公地点拓展到新的地方。

2015年，快手从华清嘉园的一套三居室搬到了200米外的清华科技园B栋。当时，快手虽然日活跃用户超过1000万，但员工只有20余人。短短三年时间，快手的办公区域已经蔓延到五道口周边3公里范围内的几栋大楼，包括同方科技广场、文锦国际酒店等，不同办公区域之间要有班车往返。2019年初，快手结束“游牧式”办公，将数千名员工从“宇宙中心”五道口搬到后厂村联想北研园，与百度比邻而居。

快手新总部拥有占地6万平方米的完整园区，包括7栋办公楼、6500余个工位。此前，新浪、联想、滴滴、网易等早已密集入驻后厂村路南侧。

官方数据显示，截至2019年底，中关村软件园已聚集联想(全球)总部、百度、腾讯(北京)总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞(北京)总部、华胜天成、文思海辉、博彦科技、软通动力、中国泛海、启明星辰、中核集团、广联达、IBM等国内外知名IT企业总部及全球研发中心700余家，总部经济占比超过80%，园区从业人员9.45万人，总产值2870亿元。

仲量联行华北研究部总监米阳告诉记者，中关村的互联网公司选择向后厂村扩张，主要是出于地理位置的考虑，中关村的办公楼至今还在使用，比如一些公司的前台部门，后厂村在交通、政策等方面与中关村有很强的联动性。

另一方面，区政府也希望出于税收等方面的原因，把企业留在海淀区，并将把部分产业园区的土地出让给企业自建。一位业内人士也向经济观察报透露，为了扶持互联网企业发展，政府在后厂村建设产业园区，意在把腾讯、网易、新浪等此前分布在中关村各个角落的企业集中起来。为了吸引这些互联网巨头入驻，政府在入驻指标、土地价格等方面也会给予企业一定的优惠。

新星

除了后厂村，位于四环东北角的望京也曾是众多互联网公司的所在地。望京位于北四环与东北五环之间，曾有“睡城”之称的望京在2000年前后迎来了大批进入中国的跨国电信公司，三星、LG、爱立信、摩托罗拉等公司都在望京建造了独栋大楼。

老牌电信公司的退出，留下的不仅仅是出租空间，还有大批高科技人才。2014年，随着新地标望京SOHO的落成，望京开始吸引大批刚刚获得A、B轮融资的公司。外资企业的印记渐渐淡去，取而代之的是互联网。望京SOHO的三栋大楼里，挤满了数百家大大小小的互联网相关创业公司。

望京SOHO交付时，SOHO中国创始人潘石屹曾说，望京SOHO里90%的公司都是互联网公司。

除了互联网公司集中，望京当时被称为“O2O宇宙中心”。《选址中国》总裁陈学渊记得很清楚，那两年流行的一句话就是“任何APP，没在望京SOHO办过路演，就等于没上市”。

著名的“扫码街”也诞生于望京。2015年前后，望京SOHO2号楼与合生麒麟会之间一条百米长的街道上，挤满了售卖商品的摊位。路人通过扫描二维码注册账号，可以获得纸巾、香皂花等小礼品。当时的“扫码街”人头攒动，售卖商品的摊位也不少。

一位在望京地区从事写字楼租赁多年的中介向经济观察报记者描述了那两年的情景：望京的写字楼从来就不是空的，一批批获得融资的企业入驻，租下一两千平米的写字楼，但可能很快就会因为租赁链断裂或者经营不善而搬走。

虽然望京的企业在不断升级改造，O2O热潮逐渐退去，但是一些企业依然屹立不倒，包括从中关村搬进来的美团，以及2015-2016年购买了两栋写字楼的阿里巴巴。

2016年，阿里巴巴斥资16.8亿元收购望京绿地中心A栋，次年又收购昆泰嘉瑞中心，两栋楼均位于望京。此前，阿里巴巴在北京的通汇国际、环球金融中心、万旺大厦均设有办公地点。其中，通汇国际和环球金融中心均位于国贸CBD核心区，万旺大厦则位于西二环与三环之间。

2015年至2016年，阿里巴巴搬迁至望京，数万名员工以及UC、优酷、阿里健康、阿里影业、高德地图等业务均位于不同的写字楼。

除了购置办公楼，阿里巴巴还一直通过租赁的方式扩大其在望京的办公空间。戴德梁行的报告显示，2017年，阿里巴巴在金辉大厦租用了2.6万平方米的办公空间，该大厦毗邻望京绿地中心和昆泰中心。今年8月，资产管理公司红棉中国称，阿里巴巴已入驻金辉KASCO。虽然阿里巴巴本身在金辉大厦拥有办公区域，但红棉中国管理着金辉大厦较低楼层的办公区域。入驻红棉项目意味着阿里巴巴再次扩大了租赁范围。

快速扩张是移动互联网时代创业公司的共同特征，美团点评就是典型。2014年底美团员工人数为8000人，到2015年底，员工人数已超过2万人。美团虽然没有购买任何物业，但其租赁的办公室分散在横店大厦、科创大厦以及附近的奔驰大厦、施耐德大厦等写字楼中，面积超过30万平方米。

与阿里青睐的甲级写字楼不同，从美团在望京租赁的中云大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等写字楼来看，美团更愿意租用相对便宜的产业园区或者乙级写字楼，这也是很多成长期互联网企业的特点。

一位负责望京写字楼租赁的中介告诉经济观察报，金汇大厦、绿地中国金等写字楼的报价都在10元/天/平方米以上，而望京科技园的租金为6元/天/平方米。像美团这样的大公司议价能力强，可以拿到更低的价格。该中介还告诉经济观察报，望京写字楼品质好，租金相对较低，近年来吸引了一大批成长型互联网企业入驻。

高纬环球数据显示，近8年来，望京/酒仙桥区域租金除2018年达到325元/月/平方米外，其余时间均在300元/月/平方米以下；近3年，该区域租金均比中关村低100元/月/平方米左右。

但望京的企业也面临同样的问题：找不到合适的地方扩张。闫涵告诉记者，望京可供出租的区域只有几处零散的区域，5000平米以上的甲级写字楼可供出租的非常少，想要找到2-3万平米的整栋楼出租更是难上加难，企业做大之后只能到其他区域去扩大规模。

经济观察报注意到，望京区域空置率从2017年的35%下降至2019年的11%，同时2019年及2020年前三季度的供应量均为零。

闫涵告诉经济观察报，“这跟望京的历史有关，望京原本就是以住宅为主开发的，所以整个区域好的甲级写字楼并不多，再加上很多写字楼已经单独出售，所以望京基本上没有整栋的甲级写字楼在售。”

仍在扩大

不久前，美团在涞源营区域荣信科技大厦租赁了一栋3万平方米的新办公楼，这是继今年一季度在涞源营太极工业园扩建1.4万平方米办公楼之后，美团点评又在涞源营区域扩建了一栋3万平方米的新办公楼。

阿里巴巴也正从望京北上至来远营。在启动“杭州+北京”双总部战略后，2019年，阿里巴巴将北京总部选址在中关村朝阳公园北拓展区（朝阳区电子城北区），占地186亩，总建筑面积47万平方米，总投资64亿元，计划2024年竣工，将容纳阿里巴巴达摩院、阿里巴巴工程院、阿里大文娱、阿里健康等部门。

经济观察报了解到，阿里巴巴总部所在的中关村朝阳园区，是中关村目前“一区十六园”之一，同时享受中关村相关政策。在配套方面，已确定国际人才公寓、国际医院、12年制国际学校、未来论坛永久会址四大功能项目，“三个国际、一个未来”。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想也对经济观察报记者表示，“朝阳区政府对阿里巴巴的项目非常重视，不仅在市政配套上给予了一些支持，未来还将建设一批优质的人才公寓。”

除了政府支持，阿里巴巴新总部与阿里巴巴阿里绿地中心仅一站地铁距离，这也解决了大量员工的通勤和搬迁问题。一位业内人士对经济观察报记者表示，一般来说，企业搬迁的距离也是一个重要的考虑因素，搬离之前的办公地点太远，可能会导致大量员工离职。当初京东从中关村、北辰搬到亦庄，就出现了明显的员工离职潮。

此前已“南迁”至亦庄的京东，2019年也选择北上，以27亿元收购知春路翠宫酒店，并注册了京东云计算、京东宏云计算两家公司。

公开资料显示，京东收购的翠宫酒店总建筑面积约6.86万平方米。从建筑面积来看，翠宫酒店约为京东总部大厦的四分之一。京东方面表示，“未来该项目将改造为以技术研发、商务办公为主的空间，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间。”

时任京东副总裁的宋阳也在朋友圈解释，“不是用来开酒店、开发布会的，而是用来当办公场所的。”他表示，京东北辰大厦的部分研发人才将转移到翠宫酒店，“这样更容易吸引研发人才。”就在三天前，字节跳动宣布，近期将再斥资100亿元在北京寻找新的办公地点。